Zur Abwechslung haben wir heute mal einen Gastbeitrag für euch. Jessica Jäger vom Serviceportal just-study.com hat für euch interessante Infos zum Thema Wohngemeinschaften und Recht zusammengetragen.
Wie gehe ich in der ersten WG rechtlichen Problemen aus dem Weg?
Ein Großteil aller Studierenden findet seine ersten vier Wände inmitten einer Wohngemeinschaft, da dort Geld gespart werden kann und Verbindungen zu Kommilitonen entstehen. Die WG hat jedoch auch ihren eigenen rechtlichen Rahmen mit einigen Besonderheiten. Welche das sind und worauf schon beim Einzug geachtet werden sollte, erfahrt ihr hier.
Welche Mietvertragsarten gibt es überhaupt?
Nach der erfolgreichen Wohnungssuche ist der Mietvertrag der rechtliche Dreh- und Angelpunkt eurer WG, denn hier wird bestimmt, ob es sich um Typ 1 oder Typ 2 handelt:
Beim Typ 1 sind alle Mitglieder der WG Bestandteil einer Partei im Mietvertrag. Die andere Partei ist dabei der Vermieter, welcher im Vertrag auch die maximale Anzahl an Mitbewohnern festlegt. Bei diesem Typ übernimmt ein neues Mitglied beim Auszug eines Bewohners dessen Mietvertrag. Der Vermieter darf zudem einen Bewohnerwechsel von vornherein vertraglich ausschließen und kann, wenn Mieterwechsel möglich sind, selbst Bewohner kündigen und neue aufnehmen.
Bei der Auflösung des Mietverhältnisses ist zu beachten, dass der Vermieter allen Mitgliedern kündigen muss und umgekehrt auch alle Bewohner, wenn sie die WG komplett annullieren wollen, dem Vermieter kündigen müssen.
Der Typ 2 sieht vor, dass ein Hauptmieter neben dem Hauptvermieter eine Partei des Mietvertrages darstellt. Hierbei ist der Hauptmieter zur Untermiete bemächtigt, wobei die maximale Zahl der Untermieter auch hier bereits im Hauptmietvertrag geregelt wird. Entscheidend ist bei diesem Typ die Erlaubnis zur Untervermietung. Verfügt der Hauptmieter über eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, darf er ohne Zustimmung des Hauptvermieters Bewohner entlassen und neu aufnehmen. Ist die Erlaubnis hingegen personengebunden, so muss der Hauptvermieter neuen Bewohnern zustimmen, kündigen darf der Hauptmieter seinen Untermietern jedoch weiterhin ohne Zustimmung.
Bei diesem zweiten Typ nimmt der Hauptmieter gegenüber seinen Untermietern also eine Art Treuhand-Funktion ein, was bei einem Einzug mit Vorsicht zu genießen ist.
Wer haftet eigentlich in einer WG?
Vertragliche Mietverbindlichkeiten beziehen sich auf Kosten, die durch die Bewohner übernommen werden müssen. Wer haftet, wenn ein Bewohner nicht zahlt?
Bei Verletzungen von Primärverbindlichkeiten, vor allem die Miete, werden nur die Bewohner zur Zahlung herangezogen, die die Verletzung begangen haben. Gemäß §§ 427,421 ff. BGB oder kraft Gesetzes nach § 128 HGB haften nämlich alle Mieter persönlich und unbeschränkt.
Bei den mietvertraglichen Sekundärverbindlichkeiten kommt es auf den Typ des Mietverhältnisses an: Beim Typ 1 haftet laut § 425 BGB und § 425 Abs 1 in Verbindung mit Abs. 2 BGB nur das WG-Mitglied, welches die Verbindlichkeiten verletzt hat. Bei Typ 2 hingegen kann auch die gesamte Wohngemeinschaft entweder über § 278 BGB oder § 31 BGB haften.
Und wie verhält es sich bei der Haftung, wenn ein Bewohner aus- oder einzieht?
Handelt es sich bei der WG um Typ 1, so übernimmt ein neuer Bewohner den Vertrag des Vormieters, weshalb rein theoretisch gesehen auch noch ausstehende Mietverbindlichkeiten vertraglich an den neuen Bewohner übertragen werden würden. Ebenso würde auch das ausziehende Mitglied für neue Mietverbindlichkeiten des Einziehenden haften. Da dies in keinem Fall von Vorteil ist, sollte eine Klausel, die dies ausschließt, im Mietvertrag enthalten sein. Bei Typ 1 muss der Vermieter dem Auszug zustimmen, damit überhaupt eine Vertragsübernahme stattfinden kann.
Beim Typ 2 hängt die Haftung wiederum von der Art der Erlaubnis zur Untervermietung ab. Muss der Hauptvermieter einem Wechsel nicht zustimmen, handelt es sich also um eine generelle Erlaubnis, so kommen auf den einziehenden und den ausziehenden Bewohner harte Bestimmungen zu: Der ausscheidende Bewohner muss nämlich gemäß § 736 Abs.2 BGB und § 160 HGB für weitere fünf Jahre für Mietverbindlichkeiten des neuen Bewohners nachhaften. Das Gleiche gilt für den neuen Bewohner.
Handelt es sich dagegen um einen personengebundene Erlaubnis, so greifen diese Bestimmungen nicht und sowohl den alten als auch den neuen Bewohnern stehen keine mietvertraglichen Hürden im Weg.
Zusammenfassung: Wie sieht der ideale Mietvertrag aus?
Dies hängt von den Bedürfnissen eines jeden Menschen ab. Der Typ 1 garantiert mehr Sicherheit, weshalb diese Mietvertragsart auch am beliebtesten ist. Jedoch haben die Mieter hier weniger Freiheiten, was gerade bei ewig missgelaunten Vermietern ein großer Nachteil sein kann. Prinzipiell können bei diesem Mietverhältnis aber weniger Probleme auftreten.
Die zweite Art garantiert im Gegensatz dazu mehr Freiheiten, da Untermieter den Hauptvermieter im Prinzip nicht kennen müssen und der Hauptmieter die Fäden in der Hand hält. Bei einem vertrauenswürdigen und kompetenten Hauptmieter kann dies von Vorteil sein. In jedem Fall ist darauf zu achten, dass die Erlaubnis zur Untervermietung personengebundener Art ist, damit keine Probleme beim Auszug aus einer WG des zweiten Typs entstehen.
Dieser Gastbeitrag wurde geschrieben von Jessica Jäger
